ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางและภาระผูกพันอย่างไร ก่อนตัดสินใจซื้อ

ห้องที่ดูดีอาจมีหนี้หรือภาระผูกพันติดมาด้วย ซึ่งอาจทำให้โอนไม่ได้หรือกลายเป็นภาระของผู้ซื้อ การตรวจเรื่องนี้ใช้เวลาไม่นานแต่สำคัญมาก

1. หนี้ค่าส่วนกลาง

กรมที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนห้องชุด ถ้าไม่มี หนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากนิติบุคคลอาคารชุด

สิ่งที่ควรทำ

• ขอให้ผู้ขายแสดงใบเสร็จค่าส่วนกลางล่าสุด
• ติดต่อนิติบุคคลเพื่อสอบถามยอดค้างจริง (บางที่ให้ผู้ซื้อสอบถามได้เมื่อมีสัญญาแล้ว)
• ตรวจว่ามีการเรียกเก็บพิเศษ เช่น ค่าซ่อมใหญ่ ที่มีมติแล้วแต่ยังไม่เก็บหรือไม่
• ระบุในสัญญาว่าผู้ขายต้องเคลียร์หนี้ทั้งหมดก่อนวันโอน

2. ภาระจำนองกับธนาคาร

ห้องมือสองส่วนใหญ่ยังติดจำนองกับธนาคารเดิม ซึ่งเป็นเรื่องปกติและจัดการได้ในวันโอน โดยผู้ซื้อชำระเงินให้ธนาคารเดิมเพื่อไถ่ถอน แล้วจดจำนองใหม่กับธนาคารของผู้ซื้อในวันเดียวกัน

สิ่งที่ควรถาม

• ยอดหนี้คงเหลือเท่าไร
• ธนาคารเดิมคือที่ไหน และใช้เวลานัดไถ่ถอนกี่วัน
• ถ้ายอดหนี้สูงกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องเตรียมเงินส่วนต่าง

3. ผู้เช่าและสัญญาเช่า

ถ้าห้องมีผู้เช่าอยู่ ต้องดูว่า

• สัญญาเช่าเหลืออีกนานเท่าไร
• มีการจดทะเบียนการเช่าไว้ที่กรมที่ดินหรือไม่ (ถ้าจดไว้ จะผูกพันเจ้าของใหม่)
• เงินประกันของผู้เช่าจะโอนมาให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายคืนเอง

4. การอายัดหรือคดีความ

ควรตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดว่ามีรายการอายัด คำสั่งศาล หรือภาระผูกพันอื่นหรือไม่ ผู้ขายสามารถขอคัดสำเนาโฉนดฉบับล่าสุดจากสำนักงานที่ดินมาให้ดูได้

เอกสารที่ควรขอดูก่อนวางเงินจอง

• สำเนาโฉนดห้องชุดฉบับล่าสุด (เห็นสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง)
• ใบเสร็จค่าส่วนกลางล่าสุด
• สำเนาบัตรประชาชนผู้ขายเทียบกับชื่อในโฉนด
• สัญญาเช่า (ถ้ามีผู้เช่า)

เขียนป้องกันไว้ในสัญญา

ควรมีข้อความว่าผู้ขายรับรองว่าห้องปลอดจากหนี้ค่าส่วนกลาง ภาระจำนองที่จะไม่ไถ่ถอน ผู้เช่า และภาระผูกพันอื่น ณ วันโอน หากไม่เป็นไปตามนั้น ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและรับเงินคืน

การตรวจเรื่องเหล่านี้ตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง จะช่วยให้คุณไม่ต้องมาลุ้นในวันโอน และมีอำนาจต่อรองมากกว่าเมื่อพบปัญหา