เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร

คำถามแรกของคนอยากซื้อคอนโดคือ "เงินเดือนเท่านี้กู้ได้เท่าไร" คำตอบไม่มีสูตรตายตัว เพราะแต่ละธนาคารใช้เกณฑ์ต่างกัน แต่มีหลักคิดคร่าว ๆ ที่ใช้ประเมินเบื้องต้นได้

หลักคิดที่ธนาคารใช้

ธนาคารดูสองเรื่องหลัก คือ ความสามารถในการผ่อนต่อเดือน และ มูลค่าหลักประกัน

• ความสามารถผ่อน มักคิดจากรายได้สุทธิหักภาระหนี้เดิม โดยยอดผ่อนบ้านรวมหนี้อื่นไม่ควรเกินราว 40–70% ของรายได้ ขึ้นกับระดับรายได้และนโยบายธนาคาร
• มูลค่าหลักประกัน ธนาคารจะให้กู้ตามราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าอันไหนต่ำกว่า

ประเมินเบื้องต้นด้วยตัวเอง

วิธีที่ใช้ได้จริงคือคิดกลับจากยอดผ่อนที่ไหวก่อน

• ประเมินยอดผ่อนต่อเดือนที่จ่ายได้จริงโดยไม่กระทบค่าใช้จ่ายจำเป็น
• ทุกวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผ่อนคร่าว ๆ ประมาณ 6,000–7,000 บาทต่อเดือนสำหรับสินเชื่อระยะยาว (ตัวเลขจริงขึ้นกับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลากู้)
• เอายอดผ่อนที่ไหวหารด้วยตัวเลขข้างต้น จะได้วงเงินคร่าว ๆ

ตัวเลขนี้ใช้ตั้งกรอบงบเท่านั้น ตัวเลขจริงต้องให้ธนาคารคำนวณ

ปัจจัยที่ทำให้วงเงินจริงต่างจากที่คิด

• หนี้เดิม ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ล้วนกินความสามารถผ่อน
• อายุผู้กู้ ยิ่งอายุมาก ระยะเวลากู้ยิ่งสั้น ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนสูงขึ้นและวงเงินลดลง
• ประเภทรายได้ พนักงานประจำที่มีสลิปชัดเจนมักได้เปรียบกว่าผู้ประกอบอาชีพอิสระ
• ประวัติเครดิต การชำระล่าช้าย้อนหลังกระทบทั้งการอนุมัติและอัตราดอกเบี้ย
• ราคาประเมินห้อง ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ผู้ซื้อต้องเติมเงินสดส่วนต่าง

วิธีเพิ่มวงเงินให้ได้มากขึ้น

• ปิดหนี้ก้อนเล็กที่ผ่อนใกล้หมดก่อนยื่นกู้
• กู้ร่วมกับคู่สมรสหรือญาติสายตรงที่มีรายได้
• ยืดระยะเวลากู้ให้ยาวขึ้นเท่าที่อายุอนุญาต
• เพิ่มเงินดาวน์เพื่อลดวงเงินที่ต้องกู้
• ยื่นหลายธนาคารเพื่อเทียบวงเงินและดอกเบี้ย

ข้อควรระวัง

วงเงินสูงสุดที่ธนาคารให้ ไม่เท่ากับยอดที่ควรกู้ ควรเผื่อค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ ค่าเดินทาง และเงินสำรองฉุกเฉินอย่างน้อย 3–6 เดือนไว้เสมอ การผ่อนเต็มเพดานตั้งแต่วันแรกทำให้ไม่มีที่ว่างเมื่อดอกเบี้ยขยับหรือรายได้สะดุด

เมื่อประเมินกรอบงบได้แล้ว ขั้นถัดไปคือเข้าใจวิธีที่ธนาคารคำนวณภาระหนี้ต่อรายได้ และเตรียมเอกสารให้ครบก่อนยื่นจริง