ค่าโอน ภาษี และค่าส่วนกลาง ใครเป็นผู้จ่าย

ข้อพิพาทช่วงใกล้วันโอนส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดจากตัวเลข แต่เกิดจาก "ไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อนว่าใครจ่าย" บทความนี้สรุปธรรมเนียมที่ใช้กันทั่วไปเพื่อให้คุยกันได้ตรงจุด

ตารางสรุปตามธรรมเนียม

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% — แบ่งคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ — ผู้ซื้อ (เพราะเป็นผู้กู้)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% — ผู้ขาย
• อากรแสตมป์ 0.5% — ผู้ขาย (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — ผู้ขาย
• ค่าส่วนกลางค้างจ่าย — ผู้ขาย (ต้องเคลียร์ก่อนออกใบปลอดหนี้)
• ค่าส่วนกลางล่วงหน้าตั้งแต่วันโอน — ผู้ซื้อ
• ค่าประกันอัคคีภัย — ผู้ซื้อ
• ค่าเปลี่ยนชื่อมิเตอร์น้ำ–ไฟ — ผู้ซื้อ

ทั้งหมดนี้ตกลงกันใหม่ได้

ธรรมเนียมไม่ใช่กฎหมาย คู่สัญญาตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ เช่น

• ผู้ขายรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมดเพื่อจูงใจผู้ซื้อ
• ผู้ซื้อรับภาระภาษีบางส่วนแลกกับส่วนลดราคา
• แบ่งค่าใช้จ่ายตามสัดส่วนที่ตกลงกันเฉพาะกรณี

สิ่งสำคัญคือ ต้องเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด ระบุรายการ อัตรา และผู้รับผิดชอบ อย่าใช้คำกว้าง ๆ อย่าง "ค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งกันคนละครึ่ง" เพราะตีความได้หลายแบบ

ค่าส่วนกลาง เรื่องที่มักพลาด

• ต้องขอ หนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากนิติบุคคล มิฉะนั้นกรมที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอน
• ตรวจว่าค่าส่วนกลางที่จ่ายล่วงหน้าครอบคลุมถึงเดือนไหน และคำนวณส่วนที่ผู้ซื้อรับช่วงต่อ
• ถามด้วยว่ามีการเรียกเก็บพิเศษ เช่น ค่าซ่อมใหญ่ของอาคาร ที่มีมติเรียกเก็บแล้วหรือไม่

ถ้าราคาประเมินกับราคาซื้อขายไม่เท่ากัน

ค่าธรรมเนียมและภาษีบางรายการคิดจากราคาประเมินกรมที่ดิน ขณะที่บางรายการคิดจากราคาที่สูงกว่า ควรให้ผู้ขายหรือทีมงานขอตัวเลขประมาณการจากสำนักงานที่ดินล่วงหน้า จะได้ไม่เซอร์ไพรส์หน้างาน

เช็กลิสต์ก่อนวันโอน

• มีตารางค่าใช้จ่ายพร้อมชื่อผู้รับผิดชอบเป็นลายลักษณ์อักษร
• ได้หนังสือปลอดหนี้จากนิติบุคคลแล้ว
• รู้ยอดที่ต้องเตรียมและรูปแบบการชำระที่สำนักงานที่ดินรับ
• นัดวันเวลาตรงกันทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคาร

เมื่อทุกฝ่ายเห็นตัวเลขชุดเดียวกันตั้งแต่ต้น วันโอนจะเป็นแค่ขั้นตอนเอกสาร ไม่ใช่วันเจรจา