ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมือสองมีอะไรบ้าง

วันโอนกรรมสิทธิ์คือวันที่มีเงินสดออกจากกระเป๋ามากที่สุดวันหนึ่ง หลายคนเตรียมแค่เงินดาวน์แล้วมาสะดุดตรงนี้ บทความนี้แจกแจงว่ามีค่าอะไรบ้าง และโดยธรรมเนียมใครเป็นผู้จ่าย

รายการค่าใช้จ่ายหลัก

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

คิดประมาณ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน โดยธรรมเนียมทั่วไปคือผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง แต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้และควรระบุในสัญญาให้ชัด

2. ค่าจดจำนอง

กรณีกู้ธนาคาร คิดประมาณ 1% ของวงเงินกู้ ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย

3. ภาษีและอากร (ฝั่งผู้ขาย)

• ภาษีธุรกิจเฉพาะประมาณ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อันไหนสูงกว่า กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่เข้าข้อยกเว้น
• ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามปีที่ถือครองและราคาประเมิน

โดยธรรมเนียมภาษีเหล่านี้เป็นภาระของผู้ขาย แต่ในทางปฏิบัติมักถูกนำมาต่อรองรวมในราคาขาย

4. ค่าส่วนกลางค้างจ่ายและกองทุน

ผู้ขายต้องเคลียร์ค่าส่วนกลางค้างจ่ายให้หมด เพราะนิติบุคคลจะไม่ออกหนังสือปลอดหนี้ถ้ายังค้าง และกรมที่ดินจะโอนไม่ได้ บางโครงการมีค่าเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เพิ่มเล็กน้อย

5. ค่าใช้จ่ายจิปาถะ

• ค่าประกันอัคคีภัย (ธนาคารมักบังคับทำ)
• ค่าประเมินราคาหลักประกัน
• ค่าอากรและค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดที่กรมที่ดิน
• ค่าดำเนินการโอนมิเตอร์น้ำ–ไฟ

ตัวอย่างการเตรียมเงิน

สมมติซื้อห้องราคา 2,000,000 บาท กู้ 1,800,000 บาท ฝั่งผู้ซื้อควรเตรียมคร่าว ๆ

• ค่าธรรมเนียมโอนครึ่งหนึ่ง ประมาณ 20,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ประมาณ 18,000 บาท
• ค่าประกันอัคคีภัยและค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด อีกหลักพันถึงหมื่นต้น ๆ

รวมแล้วผู้ซื้อควรกันเงินสดไว้ประมาณ 2–3% ของราคาห้องสำหรับวันโอน นอกเหนือจากเงินดาวน์

ข้อควรรู้ก่อนถึงวันโอน

• ตัวเลขจริงคำนวณจาก ราคาประเมินกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายเสมอไป
• ควรให้ผู้ขายหรือทีมงานประเมินตัวเลขล่วงหน้าอย่างน้อย 1 สัปดาห์
• ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินมักต้องชำระเป็นแคชเชียร์เช็คหรือเงินสดตามที่สำนักงานกำหนด
• ถ้ามีการตกลงแบ่งจ่ายต่างจากธรรมเนียม ต้องเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

สรุป

ค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ได้ซับซ้อน แต่ถ้าไม่เตรียมล่วงหน้าจะกลายเป็นปัญหาเฉพาะหน้าได้ ทางที่ดีคือขอตัวเลขประมาณการเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันนัดโอน แล้วเตรียมเงินให้พร้อมในรูปแบบที่สำนักงานที่ดินรับ